Các chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp và đại diện cơ quan nhà nước đã phân tích những cơ hội cũng như rủi ro khi đầu tư vào thị trường nhà đất Đồng Nai.
Nhiều tiềm năng đầu tư nhờ lợi thế phụ cận Tp.HCM
Trong bối cảnh giá đất nền ở Tp.HCM đã ở mức khá cao và đang có chiều hướng tiếp tục tăng, Đồng Nai trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư BĐS nhờ xu hướng dịch chuyển về vùng lân cận để an cư của dân Tp.HCM . Chủ trương xây dựng Cảng Hàng không quốc tế Long Thành, cộng với hàng loạt công trình giao thông trọng điểm liên tục được Chính phủ triển khai khiến nhà đất tỉnh này ngày càng tiềm năng.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, lợi thế nguồn cung dồi dào giúp Đồng Nai thu hút nhà đầu tư thứ cấp từ ngoài tỉnh. Tính tới hết 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 căn/nền, chiếm hơn 90% tổng nguồn cung. Trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền. Hiện có hơn 300 dự án lớn nhỏ đã được cấp phép và đang tiến hành triển khai trên thị trường Đồng Nai. Một trong những yếu tố khiến nhà đất Đồng Nai chứa đựng nhiều cơ hội là do hơn 40% dân số là người nhập cư, Đồng Nai đang từng bước trở thành khu đô thị hu hút lao động trong cả nước. Giá đất Đồng Nai tương đối rẻ, từ 4-4,5 triệu/m2 đối với Long Thành, Nhơn Trạch; 3,5 triệu/m2 với Trảng Bom, Giang Điền, vừa tầm tay nhà đầu tư nhỏ và người mua ở thực.
Hướng phát triển theo mô hình bền vững, lâu dài cũng là lợi thế của thị trường BĐS tại Đồng Nai. Hiện nay các dự án tại Đồng Nai phát triển chia thành 3 loại hình chính gồm:
- Nhóm dự án ngắn hạn, chuyên phát triển gắn với vùng đô thị phụ cận hiện hữu. Nhóm này có lợi thế nhờ nằm trong quỹ đất trung tâm.
- Nhóm các dự án vùng ven. Đây là loại hình đô thị quy mô lớn, đầu tư phát triển đồng bộ từ hạ tầng, dịch vụ theo hướng phân kỳ trong thời gian từ 5 -7 năm.
- Nhóm cuối cùng là loại hình dự án đầu tư dài hạn, đòi hỏi thời gian triển khai trên 10 năm, thường gắn với các quy hoạch hạ tầng phát triển dài hạn của địa phương. Sự phân loại này giúp nhận diện tiềm năng cũng như loại hình sản phẩm thích hợp để người mua lựa chọn.
Vấn đề giao thông - là yếu tố hàng đầu giúp bất động sản Đồng Nai cất cánh. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, Đồng Nai hiện là thị trường đất nền nổi bật, nếu Tp.HCM là trung tâm, thì Đồng Nai là tỉnh tiếp giáp. Trên thế giới, đô thị vệ tinh phải nằm trong bán kính 200 km, còn Biên Hòa chỉ cách Tp.HCM có 30km, nên có thể gọi vui Biên Hòa là ngoại ô của Tp.HCM. Giao thông hạ tầng của Đồng Nai rất thuận tiện, triển vọng rất tốt, tiềm năng mà nhà đầu tư cần chú ý là Chính phủ đã phê duyệt cầu Cát Lái nối quận 2 (Tp.HCM) với Nhơn Trạch, cây cầu này dành cho xe hỗn hợp. Khoảng 5 năm nữa, nhờ cây cầu này, bất động sản Nhơn Trạch sẽ cất cánh và đây là cơ hội cho nhà đầu tư.
Dù có nhiều cơ hội nhưng nhà đất Đồng Nai vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ảnh minh họa. Nguồn: Báo Xây dựng
Vẫn ẩn chứa không ít rủi ro
Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển, thị trường này cũng xuất hiện nhiều rủi ro về quy hoạch, phân lô và đặc biệt lợi dụng sự cả tin của nhà đầu tư, một số đơn vị môi giới có dấu hiệu lừa đảo khách hàng để trục lợi. Bàn về những rủi ro khi đầu tư nhà đất tại Đồng Nai, luật sư Lâm Đăng Phúc, Phó giám đốc Hãng Luật Nguyên Giáp nhìn nhận; có 3 hiện trạng rủi ro thường gặp trong giao dịch đất tại Đồng Nai hiện này, gồm:
Thứ nhất: Tiến hành thực hiện hoạt động giao dịch thông qua giấy viết tay. Loại hình giao dịch này người bán dù có hay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi thực hiện giao dịch người mua vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu chưa có giấy chứng nhận nhưng lại rao bán là sai luật, trường hợp này, khách hàng sẽ gánh chịu toàn bộ thiệt hại. Nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chỉ thực hiện giao dịch viết tay mà không qua hợp đồng công chứng, người mua vào rất dễ rơi trúng những trường hợp nhà đất gặp tranh chấp, bị kiện tụng hay vấn đề pháp lý khác.
Thứ hai: Hiện trạng giao dịch mua bán đất nông nghiệp tự phân lô bán nền. Thường thì loại giao dịch này, chủ đầu tư không thông qua trình tự quy định pháp luật mà tự phân lô bán khi chưa có giấy phép. Người mua rất dễ gặp rủi ro khi cần chuyển đổi thủ tục giấy tờ xây dựng.;
Thứ ba: Đầu tư chạy theo quy hoạch hạ tầng. Một trong những yếu tố không lường trước được của loại hình đầu tư này là đôi khi dự án sẽ có sự điều chỉnh. Nếu người mua không có nguồn tài chính ổn định, không dự trù hướng đi lâu dài rất dễ rơi vào khốn đốn khi quy hoạch phát triển dự án bị kéo dài vượt thời hạn dự kiến.
Ngoài ra, có những trường hợp dự án đất nền tạm gọi là “chính thống”, đúng thủ tục pháp luật nhưng phân phối qua đơn vị môi giới, và nhiều môi giới sử dụng chiêu trò. Chẳng hạn, môi giới bằng nhiều thủ thuật và móc nối với các bên để tự nhận là chủ đầu tư dự án, viết các hợp đồng mua bán nhưng thực tế người mua sẽ không thể ra sổ vì không phải hợp đồng được ký với nhà đầu tư thực thụ. Ông Phúc khuyến nghị cho người mua nên tìm hiểu kỹ những chủ đầu tư, sàn môi giới và tìm địa chỉ tin cậy, uy tín để gửi gắm niềm tin.
Trả lời vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết, để minh bạch thông tin về BĐS, ngoài các thông tin về quy hoạch chi tiết dự án mà Đồng Nai đã công khai trên website của tỉnh, hiện tại Sở xây dựng đang kết hợp với Bộ xây dựng thành lập hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản. Dự kiến, tháng 11 sẽ được tập huấn phần mềm để kết nối toàn quốc. Qua đó, giúp nhà đầu tư kiểm tra các thông tin quy hoạch của tỉnh, dự án của chủ đầu tư… Ngoài ra tỉnh đang đi đến sửa chữa lại những quy định về tách thửa, đề nghị bổ sung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch cho ăn khớp, giúp thị trường minh bạch và lành mạnh hơn.
Khanh Lâm.
Bài viết đóng góp, xin gửi về email:
vnkinhtenews@gmail.com
